Изменения в Индексе строительства ударят по покупателям жилья

Индекс затрат на строительство (на иврите — «мадад тсумот бния») – это индекс, взвешивающий затраты на строительство жилых квартир от месяца к месяцу. Повышение индекса напрямую затрагивает всех, кто покупает квартиру «на бумаге», то есть на стадии строительства, и еще не оплатил полную стоимость. Подрядчикам этот индекс также важен, так как позволяет им хеджировать риски: даже если расходы вырастут, проект не станет убыточным. И сейчас подрядчики утверждают, что индекс не отражает реального роста производственных расходов, включая стоимость стройматериалов и заработную плату строителям.

С начала года индекс затрат на строительство вырос на 2,1%, а подрядчики сообщают о росте на 40-30%. В последние недели, как стало известно сайту Bizportal, Центральное статистическое бюро (ЦСБ) ведет диалог с ассоциацией подрядчиков и другими капитанами отрасли, в основном строительными компаниями, стремясь проверить, является ли текущий метод измерения точным. В ЦСБ уверяют, что измерения правильные, предприниматели с этим не согласны.

При покупке новой квартиры «на бумаге» (на стадии проекта) покупатель вначале выплачивает подрядчику лишь небольшую часть суммы. Остаток, как правило, — порядка 80-90 процентов цены квартиры, —  привязывается к индексу затрат на бетон, металлические изделия, дерево, стекло, сантехники, транспортировки, на зарплаты и т,п. Каждому из этих элементов отводится своя доля при вычислении индекса, который ежемесячно публикует Центральное статистическое бюро.

В целом это разумно, и позволяет подрядчику переложить риск роста затрат на плечи покупателей. Ранее к индексу привязывалась вся стоимость квартиры, но в июле 2022 года вступила в силу поправка к Закону о продаже квартир, предусматривающая лишь 40-процентную привязку платежей подрядчика к индексу, вместо ранее действовавшей 100-процентной привязки.

Строительный индекс отличает гораздо большая волатильность, чем другие параметры, влияющие на стоимость купленного жилья. В прошлом было иначе – индекс стоимости строительства был относительно стабильным. Однако пандемия коронавируса и начавшаяся война между Украиной и Россией привели к тому, что цены на составляющие его параметры начали резко изменяться. Из-за роста индекса у покупателей, находящихся в процессе строительства квартир, возникает ощущение неопределенности. В 2021 году индекс вырос на 5,6%, в 2022 году – на 4,8%, в 2023 году – на 2%, с января по сентябрь 2024 года – на 2,1%.

В этом году, по мнению подрядчиков, образовался огромный разрыв между реальным ростом стоимости строительства и ростом индекса затрат на строительство. До сих пор подрядчики не заостряли внимание на том, что — по их мнению — изменения индекса не отражают реальное положение вещей. Прежде всего, из-за сложного положения на рынке жилья, так как резкий рост индекса может еще более осложнить положение покупателей. Кроме того, большинство подрядчиков предлагали покупателям квартир освобождение от привязки с целью привлечения последних.

Но ситуация меняется. Рынок жилья оживает, подрядчики отменяют маркетинговые акции, среди них и отмену привязки к индексу затрат на строительство. Все это повышает цены новых квартир. К примеру, новая 4-комнатная квартира стоит в среднем 2,5 млн шекелей, привязка распространяется только на 1 млн шекелей (40% суммы). Если индекс вырастет на 4% в год, это увеличит стоимость квартиры на 40 тысяч шекелей. Если квартира будет строиться три года, то речь идет о росте цены на 120 тысяч шекелей.

Подрядчики утверждают, что связи между индексом и реальностью нет. Только заработная плата иностранных рабочих выросла на 30-50%, и заработная плата является важным компонентом индекса.

В ЦСБ утверждают, что влияние роста заработной платы, возможно, не ощущается потому, что подрядчики платят части работников «по-черному» и потому средний показатель снижается.

Подрядчики указывают на то, что ЦСБ рассчитывает заработную плату несколько по-другому и включает низкую долю иностранных рабочих, то есть так же, как и в довоенный период, когда палестинские рабочие составляли основную силу, а иностранные рабочие были незначительной частью этого уравнения.

Палестинский рабочий зарабатывал 600-650 шекелей в день, тогда как китайский рабочий зарабатывает 1300 шекелей, а в некоторых случаях его зарплата достигает 1800 шекелей (особенно если он работает «в две смены») – то есть в три раза больше.

Даже если предположить, что производительность китайского рабочего намного выше, и он сокращает сроки строительства, разрыв все равно остается значительным. Кроме того, находящиеся в Израиле молдавские рабочие требуют более высокой оплаты. Даже если это увеличение компонента заработной платы на 100 шекелей в день, оно все равно более значимо, чем изменение индекса.

Теперь, говорят они, ЦБС должно обновить методику расчета, чего на практике не происходит, и поэтому заработная плата труда оценивается в основном через заработную плату немногочисленных израильских рабочих, чья заработная плата не изменилась или незначительно выросла.

В ЦСБ сообщили, что возможно, что в дальнейшем будут установлены изменения в методологии расчета заработной платы. Вероятно, уже в 2025 году.

Автор Юрий Легков