Ипотека в Израиле стала неподъемной, и изменений к лучшему не предвидится

Рост цен на квартиры в Израиле замедляется уже четвертый месяц подряд. Однако тот факт, что за последний год, согласно данным ЦСБ, жилье подорожало всего на 2,5%, может служить слабым утешением. За последние годы покупатели столкнулись с двойным ростом бремени: увеличивались и цены на квартиры, и стоимость ипотеки.

Согласно опубликованным 15 августа данным Центрального статистического бюро, во втором квартале 2025 года средняя цена квартиры составила 2,27 млн шекелей, что на 2,5% меньше, чем во втором квартале 2024-го (2,33 млн). За последний месяц цены снизились на 0,5%, а за последние четыре месяца — на 1,5%. На рынке уже говорят о дальнейшем падении цен на фоне трудностей у подрядчиков с продажей новых квартир. Однако подобные прогнозы стоит делать осторожно: практика показывает, что в такие периоды резко сокращаются темпы строительства, и это в итоге вызывает новый наплыв покупателей и рост цен.

Цены на квартиры — лишь часть проблемы

В ноябре 2012 года Банк Израиля ввел ограничения на ипотеку: при покупке первой квартиры на вторичном рынке можно взять ссуду до 75% от ее стоимости, а при покупке у подрядчика — 70%. До этого часть суммы можно было увеличить за счет страховой компании EMI, но в ноябре 2012 года Банк Израиля закрыл такую возможность. В ЦБ справедливо опасались, что низкая учетная ставка и ажиотаж вокруг недвижимости приведут к образованию «пузыря», последствия которого мир ощутил во время кризиса «сабпрайм».

Пузыря в итоге не возникло, но рост цен на жилье резко увеличил размер начального капитала, который покупатели должны внести для получения ипотеки. Например, пара, решившая купить новую квартиру за 2,27 млн шекелей, должна иметь в наличии более 700 тыс. (с учетом сопутствующих расходов). При покупке квартиры «с рук» потребуется около 600 тыс. шекелей, но этой суммы все равно недостаточно, если учитывать затраты на ремонт.

Остальное дает банк в виде ипотеки. Но за последние годы выросли не только цены на квартиры, но и существенно подорожала сама ипотека. В результате за три года (с 2022 по 2025-й, по расчетам TheMarker) средний размер ипотеки при покупке 4-комнатной квартиры увеличился с 1,347 до 1,565 млн шекелей, а ежемесячный платеж вырос более чем на 40% — с 7137 до 10 242 шекелей.

Что говорит калькулятор

По банковским калькуляторам, при ссуде 1,57 млн шекелей на 20 лет ежемесячная выплата составит около 10 тыс. шекелей. При сроке в 25 лет — около 9 тыс., а при 30 годах — примерно 8 тыс. Но в последнем случае переплата увеличится примерно на 500 тыс.

Средняя цена квартиры в 2,27 млн шекелей — это лишь ориентир. В центре страны средняя цена во втором квартале 2025 года составила 2,72 млн, в Иерусалиме — 2,81 млн, в Тель-Авиве — 3,25 млн.

То есть покупателю новой квартиры в Тель-Авиве нужно иметь около 1 млн шекелей собственных средств, а ежемесячная выплата по ипотеке на 20 лет составит 14–15 тыс. шекелей.

При этом средняя зарплата в Израиле — около 14 тыс. шекелей брутто. Теоретически выплаты по ипотеке должны составлять не более трети чистого дохода. Значит, семья, покупающая «среднюю» квартиру, должна зарабатывать свыше 20 тыс. шекелей нетто, а при покупке в районах высокого спроса — 30–40 тыс.

Это реально для работников хайтека, но в этой сфере заняты лишь около 10% наемных работников (примерно 400 тыс. человек).

Ипотека не подешевеет

Нет сомнений, что процесс повышения ключевой ставки в Израиле завершен. Но на этом хорошие новости закончились: хотя рост ежемесячных выплат прекратился, существенного снижения не предвидится.

Если при повышении процента Банк Израиля действовал без колебаний, чтобы остановить рост цен, то теперь, когда речь идет о снижении ставки, все обстоит иначе. Остановить рост инфляции удалось только повысив ставку с 0,1% до 4,75%, что, естественно, повысило ежемесячный возврат по ссудам, полученным под плавающий процент. Как вырос и возврат по кредитам, привязанным к индексу потребительских цен.

Но проблема в том, что инфляция оказалась «липкой», перекинувшись с цен на товары в сектор услуг. На данный момент очевидны две вещи: снижение процентной ставки будет очень медленным и до прежнего нулевого уровня она уже не опустится. То есть, что касается покупателей квартир, ипотечные кредиты не станут значительно дешевле в обозримом будущем. Как уже полученные, так и новые.

Есть ли надежда на снижение цен?

Если ипотека не станет дешевле, то можно попытаться дождаться снижения цен на жилье. Что уменьшит размер требуемого начального капитала, а также размер ипотечной ссуды.

Цены на квартиры могут упасть в двух случаях. Первый — тяжелый экономический кризис, который заставит владельцев квартир, потерявших возможность выплачивать ипотеку, начать распродавать недвижимость. Проблема заключается в том, что в таких ситуациях и потенциальные покупатели опасаются заключать сделки, что еще более усугубляет кризис. К счастью, мы пока что не сталкивались с подобными кризисами.

Вторая возможность для снижения цен — активное строительство в Израиле, более 60-70 тысяч единиц жилья в год. Глядя на состояние строительной отрасли, а также на многолетнюю статистику, трудно решить, какой из двух сценариев является более фантастичным. Учитывая темпы прироста населения, репатриацию, стремление израильтян жить в районах спроса, слабое развитие общественного транспорта и постоянно растущие пробки на дорогах, хроническую нехватку строительных рабочих и так далее, трудно рассчитывать на значительное снижение цен на жилье в районах спроса.

Автор Юрий Легков